Іпотечне кредитування

Іпотечне кредитування - це надання приватним особам довгострокових кредитів на купівлю житла під заставу самого житла, що купується.

Оскільки іпотека являє собою заставу і служить забезпеченням зобов'язання, вона набула поширення в банківській практиці як інструмент зниження кредитних ризиків. Тобто іпотека є заставою за спеціального виду кредиту - іпотечному кредиту, який видається, як правило, на спеціальних умовах, зумовлених специфікою форми застави нерухомості.

Термін "іпотека" вперше з'явився в Греції на початку VI ст. до н.е (його ввів архонт Солон) і був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями (спочатку в Афінах заставним забезпеченням служила особистість боржника, якому у разі невиконання зобов'язання загрожувало рабство).

Вперше про іпотеку в Росії почали говорити у 1993 році, коли з'явився президентський указ «Про розроблення та впровадження позабюджетних форм інвестування житлової сфери». Наступний крок був зроблений тільки через три роки напередодні президентських виборів 1996 р. Тоді були прийняті відразу дві урядові постанови, що стосуються розвитку іпотечного ринку. Відповідно до них Мінгосімуществу було доручено приступити до створення Агентства з іпотечного житлового кредитування - спеціального федерального органу. Сьогодні про іпотечні програмах говорять і федеральний уряд, і регіональні лідери. Однак поки що все вони обговорюють лише концепцію розвитку іпотеки в країні.

Іпотечний кредит, як правило, має цільове призначення (придбання техніки, земельних ділянок; проведення меліоративних робіт, придбання житла і т.д.), надається на тривалий термін ( 5 і більше років) на умовах пайової одно періодичного погашення. Річні відсотки за іпотечним кредитом порівняно низькі, а процентні ставки диференціюються залежно від фінансового стану позичальника. Як вже згадувалося, іпотечні кредити може видавати як універсальний банк, так і спеціалізований іпотечний банк.

Іпотечний банк - кредитна організація, що спеціалізується на видачі довгострокових іпотечних кредитів під заставу нерухомості - землі, різних будов та інших об'єктів нерухомості. Ресурси іпотечного банку складаються з власних накопичень та коштів, отриманих від реалізації іпотечних облігацій - довгострокових цінних паперів, що випускаються під забезпечення нерухомим майном і приносять фіксований відсоток. У сучасних умовах функції іпотечного банку можуть виконувати комерційні банки , страхові компанії, інші кредитно-фінансові організації.

У Росії в даний час іпотечних банків дуже мало, як правило, іпотечні кредити видають універсальні банки . У зв'язку з цим представляється доцільним визначити місце іпотечного кредиту в системі операцій комерційного банку.

На даний момент в Росії існує значний потенціал для розвитку ринків іпотечного житлового кредитування. Купівельна спроможність особистих доходів населення досягла рівня, який існував до кризи 1998 року, і, очевидно, що значна частина населення потребує поліпшення житлових умов, а також у придбанні нового житла.

При відсутності належним чином функціонуючого ринку житла швидкий розвиток системи іпотечного кредитування, по всій вірогідності, буде тільки сприяти підвищенню цін на житло, не вирішуючи проблеми поліпшення житлових умов для більшої частини населення.

Іпотечний ринок в усьому світі працює за двома напрямками: видача кредитів та їх рефінансування. Унікальність цього ринку полягає в тому, що він є сполучною ланкою між двома величезними економічно важливими сегментами: ринком нерухомості і фінансовим ринком. На сьогоднішній день у світовій практиці існує безліч інструментів іпотечного кредитування, а також кілька механізмів, за допомогою яких кредитні установи рефінансують видані кошти, наприклад: випуск іпотечних цінних паперів, створення іпотечних пайових інвестиційних фондів або їх аналогів, перепродаж пулів заставних.

Системи іпотечного інвестування передбачають механізм накопичень та довгострокового кредитування під невисокий відсоток. Іпотечні позики використовуються для фінансування, придбання, споруди і перепланування як житлових, так і виробничих приміщень. Вимога, відповідно до якого для отримання запитуваної позики позичальник повинен бути співвласником якогось будови, означає, що в переважній більшості випадків заставне майно є надійним забезпеченням виданої позички.

В даний час складається кілька видів систем іпотечного кредиту. Одна з них спирається на комерційного забудовника, для якого нерухомість - не предмет споживання, а товар і джерело прибутку. Ця система включає елементи іпотеки та оформлення кредитів під заставу об'єкта нового будівництва, а також порціонної надання кредиту.

Інша система заснована на оформленні закладений на наявну нерухомість і отриманні під неї кредиту на нове будівництво.

Існують системи іпотечного кредиту , які передбачають поряд з банківським кредитом під заставу використання ряду додаткових джерел фінансування, зокрема, приватизаційних сертифікатів, дотацій муніципалітетів, фінансових коштів підприємств і громадян, додаткових кредитів банку під додаткові заставні на земельну ділянку, дачу, гараж та іншу нерухомість.

Нарешті, можливе укладання контракту через посередницьку фірму чи аукціон на купівлю-продаж наявної нерухомості з відстрочкою передачі прав власності на неї на термін нового будівництва, що дозволяє фінансувати нове будівництво за рахунок виручки від ф'ючерсної продажу нерухомості. При цій системі знижуються комерційні ризики, пов'язані з нестабільністю цін на будівництво.

Іпотека може бути встановлена на будь-яке нерухоме майно, яке заставодавець має право продавати або відчужувати іншим чином: земельні ділянки (у т. ч. ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення); підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується в підприємницької діяльності; житлові будинки і квартири; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; інше нерухоме майно.

Предмет іпотеки повинен належати заставодавцю на правах власності або повного господарського відання. Учасник спільної сумісної власності (без визначення частки кожного з власників) може оформити іпотеку лише за наявності письмової згоди всіх власників, а учасник спільної часткової власності має право закласти свою частку без їх згоди.